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les conseils de parAgence.fr

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Préparez au mieux votre projet immobilier avec notre guide pratique "Devenir propriétaire".

 

1 - Définir votre budget

Avant de vous lancer dans des recherches et visites de logements mis en vente, vous devez tout d'abord définir le montant de votre apport initial et le budget que vous pourrez consacrer mensuellement au remboursement de votre crédit immobilier.

En général, votre capacité d'emprunt correspond à un remboursement mensuel au maximum égal à 33% de vos revenus. Attention, n'oubliez pas qu'au prix du bien s'ajouteront les frais de notaire (environ 7% du prix d'achat), les travaux qui pourraient être nécessaires avant d'occuper le bien, et les frais de déménagement/emménagement. Une fois dans le bien, vous aurez les charges liées à l'eau, au chauffage, à l'électricité, aux taxes annuelles (foncier et habitation). Si le bien se trouve dans une copropriété, vérifiez auprès du syndic le montant des charges des années passées, et les travaux anticipés pour les années à venir : un ravalement prévu l'année de votre arrivée pourrait vous poser un sérieux problème financier si vous ne l'avez pas anticipé !

Les banques apprécieront la présence d'un apport initial. Votre projet d'achat est réel? Vérifiez dès à présent votre capacité d'emprunt et obtenez les meilleurs taux immobiliers du marché : simulation de crédit immobilier.

 

2 - Recherche immobilière

Maintenant que vous connaissez votre capacité d'investissement, il vous faut trouver votre prochain logement. Pour cela, utilisez le moteur de recherche de parAgence.fr. Nous vous recommandons dans un premier temps de définir votre logement idéal, et de lancer la recherche sans indiquer de prix maximal : vous verrez ainsi (1) si votre rêve existe, et (2) s'il est accessible avec votre budget. Les deux conditions sont remplies et vous avez un ou plusieurs choix disponibles ? Vous êtes chanceux ! En général, les biens de rêve sont à des prix supérieurs au budget disponible et il convient alors de diminuer vos exigences jusqu'à trouver le juste milieu entre vos rêves et la réalité du marché immobilier.

Ajoutez à vos favoris les annonces qui retiennent votre attention, en cliquant sur le cœur dans la barre d'actions présente à droite de l'annonce, vous pourrez ainsi facilement les retrouver.

Si votre recherche ne donne pas de résultat immédiat, et que vous avez le temps d'attendre une bonne affaire, enregistrez-la et créez votre alerte de recherche immobilière : vous serez informé par e-mail quand nous publierons une annonce immobilière de vente correspondant à vos critères.

Contactez ensuite les agences pour obtenir des informations complémentaires sur les biens sélectionnés, prendre un rendez-vous et visiter les biens. N'oubliez pas de prendre des notes grâce au bloc-notes accessible dans la barre d'actions sur chaque annonce.

 

3 - Visites efficaces

Les visites sont souvent rapides et il est difficile de tout voir. Préparez donc une fiche en fonction de vos critères (orientation, taille des pièces, rangements, voisinage…), cela vous permettra de vérifier tous les points sans les oublier. Essayez de regrouper au maximum les visites et demandez toutes les informations disponibles aux agences avant de visiter. Nous vous rappelons que vous pouvez prendre des notes sur chaque annonce immobilière sur parAgence.fr, depuis la barre d'actions présente à droite de l'annonce en cours de consultation.

On ne visite pas un logement comme on visite un musée, une visite de dix minutes ne vous permet pas de juger parfaitement un logement. Prêter attention à l'apparence et au ressenti est bienvenu, mais gardez en tête que les aspects pratiques et fonctionnels seront les plus importants dans la vie de tous les jours.

Prêtez attention notamment aux aspects suivants :

- En appartement, visiter le logement en soirée, quand les voisins sont présents, pour vérifier le niveau d'insonorisation.

- Vérifier l'état des fenêtres : des courants d'air en été ça va, en hiver c'est moins bien.

- Vérifier l'état des robinets, s'ils fuient ou sont difficiles à activer, il faudra les changer.

- Vérifier l'état de la toiture pour les maisons.

- Vérifier la surface mesurée et les diagnostics techniques.

Si le bien se trouve dans une copropriété, prenez connaissance du montant des charges locatives, et du règlement intérieur de l'immeuble ou règlement de copropriété afin de vous y conformer. Consultez également le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que les procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété. N'oubliez pas non plus de vérifier au cadastre les projets d'aménagement en cours de discussion (PLU: plan local d'urbanisme) et proches du bien dont vous envisagez l'achat.

 

4- Promesse de vente, offre d’achat, compromis de vente.

Un ou plusieurs de ces trois documents contractuels peuvent précéder l'acte authentique notarial de vente. Ils engagent contractuellement l'une ou l'autre des parties à réaliser la transaction.

La promesse de vente engage le vendeur à vous réserver le bien à un prix déterminé dans le document. Il s'agit donc pour vous d'une garantie de disposer du temps indiqué dans le contrat (généralement deux ou trois mois) pour réaliser l'achat. En échange, vous versez une indemnité d'immobilisation au vendeur, généralement égale à 10% du prix de vente. Cette indemnité sera déduite du prix d'achat si celui-ci se réalise. En cas de renonciation, ou de dépassement du délai imparti, le vendeur n'est plus engagé et garde l'indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée à la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent sa signature lorsqu'elle est établie entre les parties sous seing privé, ou dans le mois qui suit si elle est établie par un acte notarié.

L'offre d’achat, également appelée engagement d’achat, permet d’attester l'antériorité de votre offre par rapport à d’autres acquéreurs qui peuvent se positionner sur le bien. Elle vous engage à acquérir le bien au prix indiqué, le vendeur pour sa part dispose d'un délai pour accepter ou refuser votre offre, sans contrainte pour lui. Pour être valide, l'acte doit être envoyé par le vendeur ou son représentant légal, par lettre en recommandé avec accusé de réception, à l'acheteur, qui dispose alors de 7 jours pour se rétracter (également par lettre en recommandé). Passé ce délai vous êtes légalement contraint à l'achat.

Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l'acheteur à effectuer la transaction au prix indiqué. L'acheteur verse en tant que dépôt de garantie entre 5 et 10% (à définir entre les parties) du montant convenu de la vente sur un compte séquestre. Ce document est valable dès sa signature.

Dans la pratique, la promesse de vente est peu utilisée, notamment en raison de la contrainte d'enregistrement à la recette des impôts. Vous serez souvent invité à signer une offre d'achat pour réserver le bien qui vous convient, puis un compromis de vente, qui lui-même aboutira à l'acte de vente.

A noter :

- Ces différents actes ne sont pas des étapes obligatoires avant la signature de l'acte authentique de vente, mais ils ont une utilité certaine dans le processus d'achat/vente.

- Des clauses particulières peuvent leur être ajoutées, prêtez-y une attention particulière, elles peuvent être en votre faveur, ou non. Une clause commune est celle de l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant précisé par l'acquéreur. En cas de non obtention du prêt, le refus de prêt pourra alors servir de condition suspensive de l'acte, sans frais pour l'acquéreur.

- Quelque soit l'acte, l'acquéreur bénéficie d'un délai de 7 jours pour renoncer à la transaction. S'il a versé une somme (indemnité d'immobilisation pour la promesse de vente, dépôt de garantie pour le compromis de vente), elle lui sera reversée. Le vendeur, pour sa part, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation quelque soit l'acte signé (sauf l'offre d'achat, qui n'engage que l'acheteur).

- Lorsqu'une partie est "engagée" à effectuer la transaction, bien comprendre que cela signifie que l'autre partie pourra la contraindre par voie de justice, il ne faut donc pas prendre ces actes à la légère. Par exemple, pour le compromis de vente, passés les 7 jours de délai légal de rétractation et hors clauses suspensives, si l'acheteur ne donne pas suite, le vendeur peut ne pas se contenter du dépôt de garantie et passer par voie de justice pour réaliser la transaction. De même, en cas de compromis de vente ou de promesse de vente, l'acheteur peut passer par voie de justice pour réaliser la transaction au prix indiqué dans l'acte.

Ces actes sont importants car légalement contraignants, demandez conseil à votre agent immobilier.

 

7 - L'acte de vente authentique

Le notaire rassemble les documents nécessaires (servitudes, hypothèques...) à l'établissement de l'acte authentique de vente. A ceux-ci s'ajoutent en annexe les diagnostics techniques immobiliers, les règlements de copropriété ou de lotissement.

Quand tout est prêt, les parties signent l'acte, représentant la transmission de propriété. Sauf accord contraire des parties, c'est à ce moment que le vendeur remet les clefs à l'acheteur, et que l'acheteur paie le solde du montant du bien et des frais de notaire.

 

8 - Déménagement / emménagement

Ca y est, vous avez signé l'acte et vous êtes officiellement propriétaire de votre bien. Il ne vous reste plus qu'à transformer ce logement en votre chez-vous !

Vous avez déjà vos meubles et votre électroménager ? Si vous déménagez seul, facilitez-vous la tâche avec les cartons spécialisés utilisés par les professionnels (cartons à vaisselle, cartons penderie...) grâce à mes-cartons.com. Et pour un déménagement le plus serein possible, vous pouvez également bénéficier des services de déménageurs de qualité avec l'Officiel du Déménagement.

 

9 - Démarches administratives

On y pense souvent au dernier moment, mais c'est un aspect du déménagement cependant essentiel pour éviter des désagréments dans les mois qui suivront vote arrivée dans votre nouveau logement : informez l'administration et vos prestataires de service de votre changement d'adresse !

Vous trouverez ici la liste de toutes les choses à vérifier/effectuer : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F14128.xhtml

En cas de copropriété avec gardien, ne pas oublier de prévenir le gardien de votre arrivée.

Assurez votre logement en trouvant l'assurance multirisques habitation qui vous convient.

Enfin, si vous disposez d'un compte d'épargne salariale, vous pouvez demander son déblocage anticipé au responsable des ressources humaines de votre entreprise, tout en conservant le bénéfice des exonérations fiscales, dans un délai de 6 mois à compter de l'achat.

 


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