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Les charges locatives

les conseils de parAgence.fr

Les charges locatives comprennent les charges de copropriété, les contrats d'entretien et la taxe sur les ordures ménagères.

 

PROVISIONS POUR CHARGES DE COPROPRIETE

Avant de louer votre appartement, il vaut mieux savoir à quoi correspond le montant indiqué dans le bail.

Le propriétaire d’un bien en copropriété paie chaque trimestre des charges de copropriété au syndic de copropriété, suivant un budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale. Il demande le remboursement d’une partie de ces provisions pour charges, chaque mois, en sus du loyer, à son locataire. Ce remboursement correspond à environ 75 % des provisions des charges globales et ces charges récupérables sont encadrées par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 PRIS EN APPLICATION DE L'ART. 18 DE LA LOI 861290 DU 23-12-1986 TENDANT A FAVORISER L'INVESTISSEMENT LOCATIF, L'ACCESSION A LA PROPRIETE DE LOGEMENTS SOCIAUX ET LE DEVELOPPEMENT DE L'OFFRE FONCIERE ET FIXANT LA LISTE DES CHARGES RECUPERABLES.

Le premier conseil est de vérifier le montant des charges globales payées par le bailleur et ce qu’elles comprennent (eau, chauffage…). Cela évitera des réajustements de leur montant car un bailleur a un délai de 5 ans pour réclamer le paiement des charges locatives à son locataire.

Une fois par an et au plus tard 6 mois après la date de clôture des comptes de la copropriété, les propriétaires se réunissent en assemblée générale pour approuver les comptes de l’exercice écoulé et voter un nouveau budget. A cette assemblée ils peuvent, entre autres, aussi décider de travaux.

Le syndic transmet ensuite à chaque propriétaire un document comptable, appelé décompte des charges sur l’exercice antérieur, dans lequel la colonne de droite récapitule l’ensemble des charges locatives que le propriétaire est en droit de se faire rembourser par son locataire.

Le délai de contestation des comptes par un copropriétaire opposant ou absent à l’assemblée générale étant de deux mois après la tenue de cette réunion, les comptes deviennent définitifs après ce délai. A ce moment le  bailleur doit transmettre à son locataire son décompte de charges locatives en :

  • faisant la différence entre les provisions appelées et le montant réel dépensé (en plus ou en moins)

  • fixant le nouveau montant de la provision en fonction des nouveaux éléments en sa possession.

Il est clair que des calculs rigoureux laissent moins de place à de mauvaises surprises, lesquelles viennent souvent de la consommation d’eau et de chauffage. De plus, les délais importants entre la dépense réelle et le décompte des charges rendent la compréhension incertaine.

Il est difficile de prévoir un an à l’avance si l’hiver sera rigoureux.

Dans l’exemple ci-après, le budget voté au printemps 2012, pour un immeuble en chauffage collectif, a pour base de calcul un hiver moyen. Cette copropriété voit ses comptes clos au 31 décembre de chaque année. Pour l’hiver 2012-2013, qui fut rigoureux, les régularisations de factures des chauffagistes sont arrivées au printemps 2013 chez les syndics. Elles ont été approuvées dans les comptes clôturés au 31 Décembre 2013, en assemblée générale au printemps 2014 et le décompte transmis au locataire durant été 2014 !

Les compteurs individuels sont aujourd’hui obligatoires. Mais dans certains immeubles anciens, la règle du pourcentage en fonction de la taille des logements (clé de répartition indiquée au règlement de copropriété) est encore d’actualité. Même si l’appartement a un compteur rendant la consommation de l’eau personnalisée, ce dernier dépend souvent d’un compteur général souscrit par la copropriété. Si la somme des compteurs individuels est inférieure au chiffre indiqué par le compteur de l'immeuble, c'est que la plomberie est mal entretenue et qu''il y a des fuites.

 

LES CONTRATS D’ENTRETIEN

Vous allez louer une maison, avez-vous demandé s’il y a des contrats d’entretien ?

Dans le cadre du Décret n°87-713 du 26 août 1987 PRIS EN APPLICATION DE L'ART. 18 DE LA LOI 861290 DU 23-12-1986 TENDANT A FAVORISER L'INVESTISSEMENT LOCATIF, L'ACCESSION A LA PROPRIETE DE LOGEMENTS SOCIAUX ET LE DEVELOPPEMENT DE L'OFFRE FONCIERE ET FIXANT LA LISTE DES CHARGES RECUPERABLES, les propriétaires peuvent souscrire des contrats d’entretien afin de s’assurer du bon entretien du bien loué, et en demander le remboursement à leur locataire. Cela est souvent vrai pour une maison et peut parfois aussi l’être pour un appartement dont le chauffage est individuel au gaz, par exemple.

Sans que la liste soit exhaustive, ces contrats d’entretien sont liés  :

  • au chauffage : entretien chaudière et ramonage cheminée

  • aux eaux usées : contrat fosse septique ou nettoyage siphon disconnecteur

  • au jardin : taille de haies, entretien annuel piscine

  • au nettoyage : nettoyage des parties communes pour un immeuble en pleine propriété.

Il est préférable de mentionner ces contrats au bail afin d’éviter tout litige.

 

LA TAXE DES ORDURES MENAGERES

Lorsque vous louez un appartement ou une maison, n’oubliez pas de demander le coût de la taxe des ordures ménagères, c’est à vous de l'assumer. Le propriétaire paie cette taxe en même temps que ses impôts fonciers, soit au plus tard le 15 octobre de chaque année. La loi du 06 Juillet 1989, qui fixe les règles du bail d’habitation, permet au bailleur de demander à son locataire le remboursement de la taxe d' ordures ménagères. Attention, les frais de rôles (8 % actuellement en sus de toute taxe) ne sont pas imputables au locataire.

 

 

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