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Le syndic de copropriété

les conseils de parAgence.fr

Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui fait appliquer les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. Il y a un syndicat lorsque que le bien est soumis au régime de la copropriété. Le document fondateur qui arbitre la vie en copriété est le réglement de copropriété. Du fait des responsabilités liées et du temps nécessaire, il n'y a guère plus de syndics bénévoles, et les syndicats des copropriétaires font le plus souvent appel à des syndics professionnels.

Ils sont chargés de la comptabilité de la copropriété (encaissement des charges et paiements des factures et salaires), du suivi des travaux, de la convocation et de la tenue des assemblées générales, de la mise à jour du carnet d'entretien, de remplir le questionnaire envoyé par le notaire à chaque vente, du suivi physique de l'entretetien de l'immeuble et des relations entre copriétaires, et ils ont également un rôle de conseil dans les domaines juridiques et techniques pour la bonne vie de la copropriété. Ces fonctions sont réglementées par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

 

Notes pour le futur acquéreur d’un lot d’habitation en copropriété

La loi ALUR, publiée au J.O. du 26 mars 2014 a modifié, dès le lendemain de sa promulgation, quelques règles concernant le consommateur et le syndicat de copropriété représenté par son syndic. Les décrets d’application, prévus en principe avant l’été, vont finir de préciser les obligations du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur. Toutefois, en dehors de ce cadre légal, l’acquéreur peut, si ce n’est doit, et ceci dans son propre intérêt, s’informer sur un certain nombre de règles, d’habitudes, qui ont cours dans la résidence dont il deviendra un des copropriétaires, que ce soit en qualité d’occupant, ou en qualité de bailleur.

La loi ALUR a toutefois dès sa promulgation, comme nous le verrons ci-après, renforcé la protection et l’information de l’acquéreur. Dans un premier temps elle fait obligation au syndic

  • d’ouvrir, sans possibilité d’y déroger un compte bancaire séparé pour chacun des syndicats de copropriétaires qu’il gère et ceci dès que l’immeuble dépasse les 15 lots à usage d’habitation.

  • de ne pas mentionner dans son contrat soumis au vote de l’Assemblée Générale, un barème relatif aux honoraires spécifiques afférents aux travaux non compris dans le budget prévisionnel, même à titre indicatif.

Ces deux points, sauf sans doute le deuxième comme nous le verrons plus loin, ne concernent pas directement les futurs acquéreurs, mais il est sans doute utile de le savoir.

Rappelons aussi au candidat, futur copropriétaire, la liste des pièces à joindre obligatoirement à l’avant contrat. Le nouvel article L.721-2 du Code de la Construction et de l’Habitat (loi du 24 mars 2014) renforce l’information des acquéreurs de lots de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation.

Observation : Il suffit d’un seul lot d’habitation dans un syndicat de copropriétaires pour que l’article L.721-2 s’applique.

C’est ainsi qu’en cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique visé à l’article L.271-4 les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, mais seulement à partir du 01 janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots, du 01 janvier 2018 pour les syndicats de plus de 50 lots et du 01 janvier 2019 pour les autres. Cette fiche sera établie en fonction d’un décret qui doit en fixer le contenu.

b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (un syndicat de moins de 10 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15.000€) les documents mentionnés aux 2.b et 2.c n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;

Observation : Le texte n’exige pas des états financiers actualisés et le copropriétaire vendeur ne pourra les établir que sur la base des documents joints au dernier PV de l’Assemblée Générale. Ceci est important dans le cadre des copropriétés en difficulté (alinéa 2.c) visant l’information sur le risque de surendettement des copropriétés. Il est probable que les syndics prévoiront des honoraires particuliers pour fournir ce renseignement au vendeur qui ainsi pourra le communiquer à l’acquéreur. Mais le vendeur acceptera-t-il de supporter seul cette charge financière supplémentaire qui dépasse le cadre légal de ce qu’il doit fournir à l’acquéreur ?

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965;

Observation : en attente d’un décret qui doit intervenir après le 24 juin 2014.

5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement déterminera le contenu de cette notice ;

Observation : en attente d’un décret qui en déterminera le contenu.

6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

Observations : attention, à défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division, sauf bien entendu si l’acquéreur refuse de signer si ces documents ne lui ont pas été communiqués.

Le défaut d’annexion des documents visés au 1èrement, 2èmement, 3èmement et 4èmement a une incidence sur le délai de purge du droit de rétractation de l’acquéreur, soit 7 jours commençant à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acquéreur l’avant contrat (le compromis ou la promesse de vente)

Lorsqu’ une promesse a été conclue avant l’entrée en vigueur de la loi, il semble de simple bon sens que les documents visés ci-dessus n’aient pas à être annexés, encore faut-il pour que la date soit certaine que la promesse ait été enregistrée ou bien que, par prudence, et plus simplement, l’acte authentique mentionne bien la date de l’avant contrat.

La fourniture de ces documents incombe au copropriétaire vendeur qui doit en supporter la charge financière, sauf accord particulier. Ainsi les documents manquants devront être demandés par ce dernier au syndic qui pourra sous certaines conditions demander une rémunération spécifique. La généralisation des sites des syndics devraient cependant permettre au vendeur de trouver sans trop de difficultés les éléments qui lui manquent.

Cependant, bien que l’information, en vue de la protection de l’acquéreur, ait été largement et fortement renforcée par l’article L.721-2 du CCH, l’investissement immobilier est suffisamment important pour que le candidat cherche à aller au-delà des obligations légales afin de sécuriser autant que faire se peut cet investissement qui va l’engager dans la plupart des cas pour une longue période de son existence.

Des règles de bon sens, ci après exposées, ne sont données ici qu’à titre indicatif et non exhaustives.

  • Le cadre légal du carnet d’entretien de l’immeuble visé par le décret 2001-477 du 30 mai 2001, à réaliser, à faire vivre et à conserver en vu de sa communication par le syndic au vendeur ne vise dans ses articles 3 et 4 que les indications qui ont paru essentielles au législateur. L’article 5 prévoit que, sur décision d’assemblée générale, ce carnet peut contenir des informations complémentaires, notamment celles relatives à la construction de l’immeuble (plans, nom des entreprises, nom de l’architecte, des bureaux d’étude …), ou des études techniques réalisées depuis le début de la vie de la copropriété, mais non mises en œuvre. Ces informations complémentaires donnant lieu à perception d’honoraires supplémentaires par le syndic peuvent, si l’assemblée générale ne l’a pas décidé, ne pas être reprises dans le carnet d’entretien. Il peut être cependant intéressant de les connaître et de se les faire communiquer. Cela est d’autant plus facile pour la partie liée à la construction de la résidence si le vendeur a été le premier acquéreur. Souvent les syndics conservent ces renseignements parce qu’ils peuvent leur être utiles.

  • Les règles de fonctionnement du syndicat de copropriétaires peuvent être aisément complétées lors d’un RV à prendre avec le Président du Conseil Syndical qui souvent se montrera ravi de donner des informations qui ne peuvent ressortir du document écrit prévu au 1°-a de l’article L.721-2 du CCH, informations qui sont plus du ressort des règles coutumières, et notamment sur l’ambiance de la copropriété, des relations avec le syndic, des contentieux possibles, de la bonne exécution des travaux réalisés, des travaux qu’il faudrait envisager de faire …

  • Les propos tenus lors de ce RV pourront être recoupés avec les dires tenus par le syndic lorsque le futur acquéreur le rencontrera.

Il sera alors utile de demander au syndic quels sont les honoraires demandés lors de travaux exceptionnels (ravalement, étanchéité, toiture, embellissements importants). En effet comme nous l’avons vu plus haut, le contrat de syndic n’a plus à faire référence à ces honoraires et ceci même à titre indicatif.

  • Demander le dernier compte rendu du conseil syndical et s’informer de son rédacteur.

Enfin, n’oublions pas que l’interlocuteur du candidat acquéreur, l’agent immobilier chargé de la vente, entretient souvent de bonnes, si ce n’est d’excellentes, relations avec le cabinet du syndic et que par son intermédiaire des renseignements peuvent être facilement obtenus ou des RV facilités.



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