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Vente d'un bien immobilier

les conseils de parAgence.fr

Vendez une maison, un appartement, dans les meilleures conditions !

 

1 - Déterminer le prix d'un logement sur le marché immobilier

Fixer un prix est l'étape la plus délicate de la vente. Un prix trop élevé, et personne ne manifestera d'intérêt. Un prix en dessous du marché, et vous vendrez vite, mais avec un manque à gagner certain. De nombreux sites prétendent permettre de déterminer le prix d'un logement en fonction des prix du quartier. Ces estimations automatisées ne sont pas fiables, car il n'est pas facile de prendre en compte tous les facteurs :

- Le logement est-il proche des transports ?

- S'il s'agit d'un appartement, quelles sont les particularités de l'immeuble dans lequel il est construit ? (un appartement au 4ème étage avec ascenseur n'aura pas du tout le même prix qu'un 4eme sans ascenseur)

- Y a-t-il des nuisances ? (appartement construit au-dessus d'un bar par exemple, ou face à un carrefour très bruyant le matin et le soir)

- Y a-t-il un balcon, et si oui, donne-t-il sur un parc ou sur une route, de quelle taille est-il ?

De nombreux autres critères sont également à prendre en compte, comme la disposition des pièces, la capacité de rangement... Au final, il vaut mieux comparer votre bien à ceux mis en vente sur parAgence.fr, vous aurez une idée de la valeur du bien. N'oubliez pas d'intégrer une marge de négociation, et adaptez le prix en fonction de l'urgence de la vente : placer le bien légèrement en dessous du prix du marché vous aidera à vendre rapidement. Et pour fixer un prix vraiment adapté au marché, le plus efficace est de bénéficier de l'expertise d'un professionnel.

parAgence.fr travaille avec la plupart des agences immobilières, trouvez celles proches de votre logement : liste des agences immobilières. A noter qu'une estimation prend du temps, l'agence vous offrira souvent gracieusement ce service si vous choisissez de leur confier la vente de votre bien, dans le cas contraire la plupart des agences vous factureront ce service rendu.

(Vous avez des a priori sur le rôle de l'agent immobilier? Faites table rase des idées préconçues et découvrez ce qu'est et ce que fait réellement un agent immobilier.)

 

2 - Les diagnostics techniques immobiliers

La loi vous oblige, en tant que vendeur, à informer l'acquéreur par :

- le diagnostic de performance énergétique,

- le constat de risque d'exposition au plomb,

- l'état d'amiante,

- l'état d'installation intérieure du gaz,

- l'état parasitaire relatif aux termites,

- l'état de l'installation d'assainissement non collectif,

- dans certains cas, l'état des risques naturels et technologiques.

Ces documents seront ajoutés à la promesse de vente et à l'acte authentique notarial. 

 

3 - Mettre en valeur votre bien pour en faciliter la vente au meilleur prix

Maintenant que vous avez les diagnostics, vous devez préparez votre bien à la vente. Un logement propre et rangé convaincra plus facilement un acheteur potentiel, prenez donc soin de le présenter sous son meilleur jour. Il faut également permettre à l'acquéreur de se projeter dans le logement, de s'imaginer comment sera son "chez lui". Et ce sera probablement différent de "chez vous". Nous vous conseillons donc de retirer les éléments qui marquent trop votre présence, cela peut inconsciemment bloquer l'acheteur : cadres photos et autres marques personnelles seront rangées pendant les visites pour une plus grande efficacité.

Pour les visites, tenez à disposition des futurs acquéreurs les documents qu'ils seraient susceptibles de vouloir consulter : les diagnostics techniques, l'acte de propriété, vos dernières taxes d'habitation, les charges locatives pour les biens en copropriété...

 

4- Promesse de vente, offre d’achat, compromis de vente.

Ces trois documents contractuels engagent l'une ou l'autre des parties. Vous pouvez en utiliser un, plusieurs ou aucun, selon les conditions et l'environnement de la vente. Dans la pratique, la promesse de vente est peu utilisée, notamment en raison de la contrainte d'enregistrement à la recette des impôts.

La promesse de vente vous engage à réserver le bien à l'acheteur à un prix déterminé dans le document. Il s'agit donc d'une garantie pour l'acheteur, qui dispose du temps indiqué dans le contrat (généralement deux ou trois mois) pour réaliser l'achat. En échange, l'acheteur vous verse une indemnité d'immobilisation, généralement égale à 10% du prix de vente. Cette indemnité sera déduite du prix d'achat si celui-ci se réalise. En cas de renonciation de l'acheteur, ou de dépassement du délai imparti, vous gardez l'indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée à la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent sa signature lorsqu'elle est établie entre les parties (sous seing privé), ou dans le mois qui suit si elle est établie par un acte notarié.

L'offre d’achat, également appelée engagement d’achat, permet d’attester l'antériorité de l'acheteur par rapport à d’autres acquéreurs qui peuvent se positionner sur le bien. Cet acte engage l'acheteur à acquérir le bien au prix indiqué, et le vendeur à donner sa réponse dans le délai également indiqué. Pour être valide, l'acte doit être envoyé par lettre en recommandé avec accusé de réception à l'acheteur, qui dispose alors de 7 jours pour se rétracter (également par lettre en recommandé). Passé ce délai, l'acheteur est légalement contraint à l'achat. Pour votre part, vous n'avez alors comme seule contrainte qu'à accepter ou refuser la vente, dans le délai généralement indiqué dans l'offre.

Le compromis de vente vous engage, ainsi que l'acheteur, à effectuer la transaction au prix indiqué. L'acheteur verse en tant que dépôt de garantie entre 5 et 10% (à définir entre les parties) du montant convenu de la vente sur un compte séquestre. Ce document est valable dès sa signature.

A noter :

- ces différents actes ne sont pas des étapes obligatoires avant la signature de l'acte authentique de vente, mais ils ont une utilité certaine dans le processus d'achat/vente.

- des clauses particulières peuvent leur être ajoutées, prêtez-y une attention particulière. Une clause commune est celle de l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant précisé par l'acquéreur. En cas de non obtention du prêt, le refus de prêt pourra alors servir de condition suspensive de l'acte, sans frais pour l'acquéreur.

- quelque soit l'acte, l'acquéreur bénéficie d'un délai de 7 jours pour renoncer à la transaction. S'il a versé une somme (indemnité d'immobilisation pour la promesse de vente, dépôt de garantie pour le compromis de vente), elle lui sera reversée. Le vendeur, pour sa part, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation quelque soit l'acte signé (sauf l'offre d'achat, qui n'engage que l'acheteur).

- Lorsqu'une partie est "engagée" à effectuer la transaction, bien comprendre que cela signifie que l'autre partie pourra la contraindre par voie de justice, il ne faut donc pas prendre ces actes à la légère. Par exemple, pour le compromis de vente, passés les 7 jours de délai légal de rétractation et hors clauses suspensives, si l'acheteur ne donne pas suite, le vendeur peut ne pas se contenter du dépôt de garantie et passer par voie de justice pour réaliser la transaction. De même, en cas de compromis de vente ou de promesse de vente, l'acheteur peut passer par voie de justice pour réaliser la transaction au prix indiqué dans l'acte

Ces actes sont importants car légalement contraignants, demandez conseil à votre agent immobilier.

 

5 - L'acte de vente authentique

Le notaire rassemble les documents nécessaires (servitudes, hypothèques...) à l'établissement de l'acte authentique de vente. A ceux-ci s'ajoutent en annexe les diagnostics techniques immobiliers, les règlements de copropriété ou de lotissement.

Quand tout est prêt, les parties signent l'acte, représentant la transmission de propriété. Sauf accord contraire des parties, c'est à ce moment que vous remettez les clefs à l'acheteur, et qu'il paie le solde du montant du bien et des frais de notaire.

 

6 - Déménagement / emménagement

Si vous déménagez seul, facilitez-vous la tâche avec les cartons spécialisés utilisés par les professionnels (cartons à vaisselle, cartons penderie...) grâce à mes-cartons.com. Et pour un déménagement le plus serein possible, vous pouvez également bénéficier des services de déménageurs de qualité avec l'Officiel du Déménagement.

En cas de besoin de stockage provisoire, nous vous recommandons les services de homebox.fr.

En cas de copropriété avec gardien, ne pas oublier de prévenir le gardien de votre départ.

 

7 - Démarches administratives

On y pense souvent au dernier moment, mais cet aspect du déménagement est cependant essentiel pour éviter des désagréments dans les mois qui suivront votre départ du logement : informez l'administration et vos prestataires de service de votre changement d'adresse.

Vous trouverez ici la liste de toutes les choses à vérifier/effectuer : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F14128.xhtml

Pour faciliter ces démarches, nous vous recommandons de bénéficier des services de prestataires spécialisés.

 

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